Moni uutta asuntoa etsivä törmää tähän termiin harkitessaan rakentamisvaiheessa ostettavaa uudisasuntoa. Keräsimme tähän tärkeimmät asuntokauppalain RS-järjestelmää koskevat säädökset.
RS-järjestelmä on kehitetty turvaksi niille, jotka tekevät sitovan kaupan asunnosta jo rakentamisvaiheessa. Olennainen osa lakia ovat vakuudet, jotka perustajaosakkaan on talletettava pankkiin konkurssin ja rakennusvirheiden varalta. RS-järjestelmä varmistaa kohteen rakentamisen suunnitelmien mukaan.
Asuntokauppalain toisen luvun eli niin sanotun RS-säännöstön noudattaminen on rakentajalle pakollista, jos asunto-osaketta aletaan tarjota ostettavaksi, ennen kuin rakennusvalvontaviranomainen on hyväksynyt kaikki yhtiölle tulevat rakennukset käyttöönotettaviksi.
RS-järjestelmän säännöstö koostuu seuraavista osasista:
1. Turva-asiakirjat
Perustajaosakkaan (rakentajan) on annettava hanketta koskevat turva-asiakirjat pankin (ns. RS-pankin) säilytettäväksi. RS-järjestelmän turva-asiakirjoihin kannattaa tutustua ennen sitovan kaupan tekoa. Erityisesti rakennustapaselostuson hyvä käydä läpi. Taloussuunnitelma on myös varsin tärkeä. Asunto-osakeyhtiön ottamat velat ilmenevät taloussuunnitelmasta, eikä yhtiö saa ottaa rakentamisvaiheen aikana lisää velkaa, vaan sen on pysyttävä suunnitelmassa. Mikäli yhtiö haluaa lisätä taloussuunnitelmassa olevien vastuiden määrää, sen on saatava siihen kaikkien osakkeenostajien kirjallinen suostumus.
Vaadittavat asiakirjat ovat:
- osakeyhtiön perustamisasiakirja ja yhtiöjärjestys
- yhtiön kaupparekisteriote
- selvitys yhtiön osakepääoman maksamisesta
- yhtiön taloussuunnitelma ja luotot
- selvitys omistus- ja hallintaoikeudesta tontille
- kiinteistöön kohdistuvista rasitteista todistus
- rakennuslupa, pääpiirustukset, rakennustapaselostus
- tehdyt urakkasopimukset
- vakuusasiakirjat
2. RS-järjestelmän vakuudet
Perustajaosakkaan on asetettava kolme erilaista vakuutta pitkin rakennushanketta. Aluksi sen on asetettava rakentamisvaiheen vakuus (tarkoittaa käytännössä useimmiten pankkitakausta RS-pankissa). Sen suuruus on alkuvaiheessa 5 % urakkahinnasta ja myöhemmin 10% kauppahinnoista. Vakuus voidaan vapauttaa rakennusten valmistumisen jälkeen, mutta vakuus ei vapaudu automaattisesti, vaan rakentaja saa vakuudet vapaaksi vain yhtiön hallituksen ja ostajien kirjallisilla suostumuksilla. Ostajat voivat kieltäytyä vapauttamasta vakuuksia vedoten esim. rakennusvirheisiin.
Kun suostumus vakuuden vapauttamiseen saadaan, rakentajan on vaihdettava se rakentamisajan jälkeiseen vakuuteen, jonka määrä on kaksi prosenttia kauppahinnoista. Tämä vakuus on voimassa vähintään 15 kk siitä, kun rakennusviranomaiset ovat hyväksyneet rakennuksen käyttöönoton. Käytännössä tämä vakuus vapautetaan, kun vuositarkastuksessa todetut virheet on korjattu.
Sen jälkeen vielä 10 vuoden ajaksi on voimassa ns. suorituskyvyttömyysvakuus (25% urakkahinnasta), joka on vakuutusyhtiöltä haettava vakuutus. Se turvaa sitä tilannetta, että vasta monen vuoden päästä asunnoissa ilmenee piileviä vikoja, mutta vastuutaho on jo poistunut markkinoilta tai on muuten suorituskyvytön.
Ylipäänsä vakuuksien merkitys näkyy siinä, että jos virheitä ilmenee, ostajat voivat kieltäytyä vapauttamasta vakuuksia. Yleensä tämä toimenpide patistaa rakentajaa korjaamaan virheet, sillä vakuuksien pitäminen pankissa kiinni maksaa sille koko ajan.
3. RS-tili
Perustajaosakkaan on avattava erityinen kauppahintojen maksutili (ns. RS-tili), johon kauppahinnat maksetaan lukuun ottamatta viimeistä kahta prosenttia, joka puolestaan talletetaan sulkutilille myyjän nimiin. Ostaja voi kieltäytyä vapauttamasta tätä viimeistä kahta prosenttia, mikäli muuton hetkellä asunnossa ilmeneekin keskeneräisyyksiä tai korjattavaa. Jos huomautettavaa ei ole, myyjä eli rakentaja saa nostaa sulkutilille maksetut rahat.
RS-tili on tärkeä, koska sen kautta liikkuu koko yhtiön maksuliikenne rakennushankkeen aikana. Periaatteessa pankilla on velvollisuus valvoa, että perustajaosakas käyttää tätä tiliä vain rakennushankkeen kannalta tärkeisiin kohteisiin.
4. Ostajien edustajat
Ostajilla on oikeus nimetä omat edustajansa hankkeen ajaksi. Rakennustyön tarkkailija voidaan valita osakkeenostajien kokouksessa, kun neljäsosa osakkeista on myyty. Rakennustyön tarkkailija pääsee työmaalle tarkistamaan, missä vaiheessa työ milloinkin on ja valvomaan muutenkin rakentamisen laatua. Tämä estää ostajia maksamasta kauppahintoja liian etupainotteisesti.
Ostajat voivat valita myös oman tilintarkastajansa, joka toimii yhtiön varsinaisista tilintarkastajista erillään. Hänellä on oikeus tarkistaa vain yhtiön taloutta ja hallintoa koskevia asioita. Nimeämispäätöksessä tulee kuitenkin huomioida, että sekä tarkkailijan että tilintarkastajan kustannukset kuuluvat ostajille, ei rakentajalle.
RS-järjestelmästä on etua sekä ostajalle että rakennuttajalle
Asuntokaupan RS-järjestelmä turvaa ostajaa uuden asunnon ostamisessa rakennusvaiheessa ja käytännössä minimoi riskin rakentajan konkurssin tai rakennusvirheiden varalta. Merkittävä etu ostajalle on myös se, että kun sitova kauppa tehdään rakennusvaiheessa tai jopa ennen rakentamisen aloittamista, ostajalla on mahdollisuus vaikuttaa mm. asuntonsa tuleviin tila- ja pintaratkaisuhin sekä materiaali- ja laitevalintoihin.
Useimmiten asuntolainan saaminenkin helpottuu, kun kohde on RS-järjestelmän piirissä – RS-kohteen vakuudet ovat kunnossa ja se madaltaa pankin riskiä. Asuntolainaakin tarvitaan vähemmän, sillä n. 60% asunnon hinnasta muodostuu rahoituslainasta ja kaupanteossa tarvittava kauppahinta on vain n. 40 % asunnon velattomasta hinnasta. Toki velkaosuuden voi maksaa pois kohteen valmistumisen jälkeen. Kauppahintaa maksetaan erissä sitä mukaa kun rakentaminen etenee ja viimeiset erät maksetaan vasta, kun kohde on valmistunut, mutta kuitenkin ennen asunnon luovutusta. Käytännössä tämä antaa joustavammin aikaa mm. oman asunnon myymiselle.
Rakennuttajalle RS-järjestelmä mahdollistaa pankkirahoituksen myöntämisen jo rakentamisen alkuvaiheessa ja rahoituksen nostamisen rakentamisen edetessä. Riisula-rakennus Oy on rakentanut menestyksekkäästi jo useita RS-kohteita Tuusulaan. Tällä hetkellä rakenteilla ja suunnitteilla olevat kohteemme löydät täältä: https://riisula.fi/asunnot/
Aarno Sjöblom
toimitusjohtaja
Riisula-rakennus Oy